Název článku:
Investice do nemovitostí – dobře míněné rady
Obsah článku:
Často jsem se setkal s názorem (ať už od realitních makléřů nebo finančních poradců), že investování do nemovitostí na Slovensku se nevyplatí. Typicky jde o komentář typu: „V nemovitostech můžete vydělat tak 3–4 % ročně a při těch všech starostech s nájemníky to nestojí za to.“
Jako u JAKÉKOLI rady ohledně financí se zeptejte člověka, který vám radí, tří otázek:
- Kolik těchto investic má tento člověk ve svém portfoliu?
- Čím se tento člověk živí – poradenskou činností pro druhé, nebo také investuje do toho, co mi radí on sám?
- Kolik vydělal za poslední tři roky investováním?
Pokud zní odpověď „mám nula podobných investic v portfoliu, živím se poradenstvím a investováním jsem nevydělal ani Euro“, potom uděláte lépe, když za radu poděkujete a začnete používat vlastní hlavu.
Dobře, stačilo reptání, pojďme na nemovitosti.
Analýza investice do nemovitosti
Jako příklad vezmeme nemovitost, kterou jsme koupili začátkem roku 2016. Jedná se o garsoniéru v Bratislavě v centru města. Podívejme se na tuto investici očima nezkušeného investora, který by se rozhodl koupit takovou investici za hotovost a provedl by následující kalkulaci:
Cena nemovitosti na realitním portálu: 92 000 Eur
Platba: v hotovosti
Možný měsíční nájem: 425 Eur
Měsíční náklady: 90 Eur (platby správci, energie, internet)
Jaká je výnosnost této investice?
425 (nájemné) minus náklady (90) krát 12 (pro roční příjem) děleno cenou nemovitosti (92 000) krát 100 (výsledek v procentech) = 4,37 % p.a.
Tento ukazatel se nazývá „Net yield“, tj. čistý výnos. 4,37 % vypadá v porovnání s tím, co můžete momentálně získat v bance (1–1,5 % p.a.) celkem zajímavě. I přes „starosti“ s nájemníky (o tom, jak velké tyto starosti skutečně jsou, budu hovořit v dalším článku).
Do takové investice bych tedy šel? Ani náhodou!
Od svých investic očekávám MNOHEM vyšší výnos!
Páka, koupě za výhodnou cenu a všechny náklady
Tato investice postrádá 3 základní prvky – leverage (pákový efekt), koupě za výhodnou cenu a zohlednění všech nákladů a výnosů.
Podívejme se na jednotlivé složky postupně.
Koupě za výhodnou cenu – u nemovitostí máte jednu velkou výhodu – vy určujete, jaká je hodnota konkrétní investice, tj. kolik jste za ni ochoten zaplatit. Pokud se vám cena nelíbí, můžete prodávajícímu poděkovat a nemovitost nekoupit. Připravte se – pokud to s nemovitostmi myslíte vážně, odejdete mnohokrát. O tom, jak zvýšit vaši úspěšnost a najít prodávající, kteří budou ochotni akceptovat vaši cenu, si povíme v dalším článku. Nyní pouze řekněme, že po několika kolech vyjednávání se nám podařilo snížit cenu na 81 000 Eur.
Leverage (pákový efekt) – obrovskou výhodou nemovitostí je, že banka vám poskytne na koupi takové investice až 80 % z ceny. To znamená, že vám stačí 20 % z ceny nemovitosti a můžete získat kontrolu (a také výnosy) z celé investice!
Podívejme se na výše uvedený příklad ještě jednou po zohlednění nižší kupní ceny:
Cena nemovitosti (po vyjednání): 81 000 Eur
Platba: 20 % hotovost (16 200 Eur) / 80 % hypoteční úvěr na 30 let, sazba 1,69 % (fixace na 5 let)
Možný měsíční nájem: 425 Eur
Měsíční náklady: 90 Eur (platby správci, energie, internet)
Měsíční splátka úvěru: 230 Eur
Podle vzorce výše můžeme opět vypočítat Net yield (přesné definice ukazatelů najdete v dalším článku):
(425 – 90 – 230) × 12 / 81 000 = 1,56 % p.a.
Počkejte, vždyť jsme říkali, že leverage má pomoci dosáhnout vyšší výnos a 1,56 % je přece méně než 4,37 % z výše uvedeného příkladu!
Je tu malý háček. V tomto modelu jsme nepoužili pouze vlastní zdroje, protože banka nám půjčila 80 % ceny nemovitosti. To znamená, že pokud chceme vypočítat skutečnou ziskovost, musíme tento fakt zohlednit ve výpočtu.
Return On Investment (ROI) neboli výnos na vložený kapitál. Výpočet je podobný jako výše, ale místo 81 000 použijeme pouze naši vloženou částku 20 %, tj. 16 200 Eur.
Důvodem je, že chceme vědět, jak tvrdě budou pracovat naše vložené peníze!
Podívejme se na tentýž přepočet ještě jednou:
(425 – 90 – 230) × 12 / 16 200 = 7,78 % p.a.
Hmm, to už vypadá lépe! Šli bychom tedy do takové investice? Bohužel vás zklamu, tento výnos je stále příliš nízký!
Může to být ještě lepší?
Stále jsme v této analýze investice do nemovitosti nezohlednili dva důležité faktory – splacení jistiny úvěru nájemníkem a růst hodnoty nemovitosti.
Splacení jistiny úvěru – z nájemného každý měsíc platíme splátku hypotéky bance. Tato splátka se však skládá z úroků a jistiny. To znamená, že úvěr se postupně snižuje!
Podívejme se opět na příklad výše.
U úvěru 64 800 Eur (80 % z ceny nemovitosti) na 30 let a sazbě 1,69 % zaplatíme (respektive nájemce zaplatí) bance v prvním roce 1 678 Eur. Toto je náš další výnos z této nemovitosti. Jak se k tomuto výnosu dostat, dokonce bez nutnosti ho danit, si povíme v dalším článku.
Net yield po započtení výnosu ze splacené jistiny:
{(425 – 90 – 230) × 12 + 1 678} / 16 200 = 18,2 % p.a.
Wow, to už je investice, na kterou se vyplatí podívat se blíže!
Ale to stále není celý obrázek.
Zhodnocení nemovitosti – jak jsme psali v jiném článku, nemovitosti rostly od roku 2002 v průměru ročně o 5,63 %. Proto pokud bychom vzali konzervativní odhad růstu pouze 2 % ročně, naše nemovitost by za rok vzrostla na ceně o
81 000 × 2 % = 1 620 Eur. Pozor však – mnoho lidí si v letech před krizí 2005–2007, kdy nemovitosti rostly 15–20 % ročně, myslelo, že investují, přičemž však pouze spekulovali, že ceny nemovitostí porostou – navždy. Zákon akce a reakce však oklamat nelze – co jde nahoru, půjde jednou dolů, a to se také stalo v roce 2008. Proto se rozumný investor dívá na zhodnocení pouze jako na třešničku na dortu!
Jak však vidíte, už u konzervativního odhadu růstu nemovitosti o 2 % je dopad na ziskovost obrovský:
(425 – 90 – 230) × 12 + 1 678 + 1 620 / 16 200 = 28,2 % p.a.
Při růstu o 5 % (nárůst ceny o 4 050 Eur) je to až 43 % p.a. !!!
Zhodnocení nemovitostí má největší vliv na výnosnost nemovitostí a v kombinaci s leverage dělá doslova zázraky. Ale jak jsem zmínil výše – na tento výnos se investor nespoléhá, protože nikdo nedokáže předpovědět, co se stane s cenami nemovitostí v nejbližším období, a už vůbec ne v horizontu několika let. Jak identifikovat nemovitosti s vysokou pravděpodobností růstu ceny si povíme v dalším článku.
Abychom dokončili analýzu této investice, je třeba si uvědomit všechny náklady spojené s nemovitostí. Mnoho začínajících investorů si myslí, že stačí vzít měsíční splátku hypotéky, platby za energie, platby správci, platby za internet/kabelovou televizi, odečíst je od měsíčního nájmu a hned máme čistý měsíční zisk. Rozumný investor však ví, že musí započítat všechny náklady i rezervu na POTENCIÁLNÍ BUDOUCÍ NÁKLADY!
Nezapomínejme na budoucí náklady
Vyjmenujme ty nejdůležitější:
Náklady na opravy/výměnu zařízení – v bytech se často něco pokazí, například splachování WC, pračka apod. Osobně počítám s měsíčními náklady ve výši 5–6 % z nájmu (cca 30–40 Eur měsíčně).
Období, kdy byt není pronajatý – standardně počítám s obdobím 2 týdnů až 1 měsíce ročně, kdy byt nebude pronajat (ztráta cca 17 Eur měsíčně).
Pojištění bytu – v Bratislavě se jedná asi o 8–10 Eur měsíčně.
Daň z nemovitosti – cca 1–2 Eur měsíčně.
Po zohlednění všech nákladů se tedy výnosnost pohybuje kolem 15 % PŘED započtením výnosu z růstu ceny nemovitosti a to jsme ještě nevyužili žádné daňové výhody, které nemovitosti nabízejí.
Důležité varování – znamená to, že byste měli spěchat a rychle jít kupovat NĚJAKÉ nemovitosti? Určitě ne, ještě jsme nemluvili o rizicích spojených s nemovitostmi, proto si určitě přečtěte i tento článek a dále se vzdělávejte, protože investice do vzdělání přináší nejvyšší výnosy!
Autor: Tomáš Pieružek, zakladatel portálu a autor kurzu Realitní investor.
