Nehnuteľnost
Nehnuteľnost nebo nehnutelná věc, případně (mimo právo) realita, je pozemek a stavba pevně spojená se zemí pevným základem (§ 119 Občanského zákoníku). Jedná se o opak movité věci.
Nehnuteľnosti
Občanský zákoník č. 40/1964 Sb. (dále jen OZ) v § 119 odst. 2 stanoví, že: „Nehnuteľnostmi jsou pozemky a stavby pevně spojené se zemí.“ Tato definice specifikuje a rozděluje pojem nehnuteľnosti na dva základní druhy, a to pozemky a stavby.
Pozemek a parcela
Pozemkem se dle § 3 odst. 1 zákona č. 162/1995 Sb. o katastru nemovitostí a o zápisu vlastnických a jiných práv k nemovitostem v platném znění (dále jen katastrální zákon) rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky, katastrálního území, zastavěného území obce, hranicí vymezenou právem k nemovitosti, hranicí držby nebo hranicí druhu pozemku, případně rozhraním způsobu využívání pozemku. Je třeba mít na paměti, že hranice pozemků vyznačené v terénu například plotem, kolíkem nebo mezí nemusí určovat právní hranici pozemku. Tento fakt je často zdrojem sousedských sporů, zejména pokud jde o skutečné užívání výměry pozemků. V praxi může dojít i k záměně pojmu pozemek a parcela. Tuto nejasnost však objasňuje katastrální zákon v § 3 odst. 3, který uvádí, že „parcelou se rozumí geometrické a polohové určení a zobrazení pozemku v katastrální mapě nebo v geometrickém plánu s vyznačením jeho parcelního čísla“. Lze tedy říci, že parcela přesně specifikuje daný pozemek jak co do výměry, tak do jeho umístění.
Stavba
Stavbou je každý objekt, který je postaven a následně zkolaudován dle příslušných stavebněprávních předpisů. Je však nutné uvést, že za nehnuteľnost v našem pojetí dle § 119 odst. 2 OZ se považuje pouze stavba, která je pevně spojena se zemí pevným základem. Pevný základ se posuzuje z technického hlediska zejména z pohledu toho, zda je možné stavbu bez narušení jejího hospodářského využití přemístit. Právně lze nakládat pouze se stavbami evidovanými v katastru nemovitostí. Obvykle se jedná o stavby, ke kterým bylo vydáno právoplatné rozhodnutí o povolení užívání stavby (kolaudační rozhodnutí), avšak předmětem právních vztahů mohou být i rozestavěné stavby, jejichž zápis do katastru nemovitostí umožňuje katastrální zákon. Zapisování rozestavěných staveb bylo umožněno především z důvodu jejich použití jako předmětu zástavního práva ve prospěch bank a následného čerpání finančních prostředků z úvěrů na jejich dokončení.
Byty a nebytové prostory
I když ustanovení § 119 odst. 2 OZ uvádí nehnuteľnosti pouze ve dvou druzích (pozemky a stavby), je třeba říci, že mezi nehnuteľnosti řadíme i byty a nebytové prostory. Zařazení bytů a nebytových prostor mezi nehnuteľnosti vyplývá z toho, že jsou umístěny ve stavbách pevně spojených se zemí pevným základem. Občanský zákoník v § 118 odst. 2 uvádí, že „předmětem občanskoprávních vztahů mohou být také byty nebo nebytové prostory“. Bytem se dle § 2 odst. 1 zákona č. 182/1993 Sb. o vlastnictví bytů a nebytových prostor v platném znění rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu trvale určeny k bydlení a mohou jako samostatné bytové jednotky k tomuto účelu sloužit.
Byty jako předmět občanskoprávních vztahů jsou významné zejména ve dvou oblastech. První je oblast tzv. nájemních bytů, kde vlastníky těchto bytů jsou převážně obce a tyto byty pronajímají nájemcům. Právní vztahy k nim jsou upraveny v Občanském zákoníku a v zákoně č. 189/1992 Sb. o úpravě některých poměrů souvisejících s nájmem bytů a bytovými náhradami.
Druhou oblastí jsou vlastnická práva k bytu a nebytovým prostorám. Základní úpravu těchto vztahů stanovuje zákon č. 182/1993 Sb. o vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vzhledem k tomu, že většina obyvatel řeší svou bytovou otázku právě prostřednictvím bytů, byl v roce 1993 přijat uvedený zákon, který upravil privatizaci (podmínky odkupu nájemních bytů do vlastnictví nájemců). Byty se staly významným předmětem právních vztahů mezi občany na trhu s nemovitostmi. Tento zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor se nevztahuje pouze na privatizaci bytů, ale v současnosti zejména i na převody vlastnického práva k bytům a nebytovým prostorám mezi fyzickými osobami. Aby byl byt nebo nebytový prostor způsobilý být předmětem kupní smlouvy nebo zástavní smlouvy, je nezbytné, aby byl evidován v katastru nemovitostí.
Katastr nemovitostí
Evidenci v katastru nemovitostí se týká pouze bytů, které jsou předmětem vlastnických vztahů, tedy nikoli nájemních bytů. Pro samotné nabytí vlastnictví bytu nestačí pouze uzavření a podepsání kupní nebo darovací smlouvy, ale aby se nabyvatel bytu stal vlastníkem, je nutné mít nejen finanční prostředky, ale také podat návrh na vklad uvedené smlouvy do katastru, kde příslušná Správa katastru svým rozhodnutím povolí vklad vlastnického práva pro nabyvatele. Vlastnické právo nabyvatele vzniká tedy až dnem právní moci rozhodnutí o povolení vkladu do katastru nemovitostí. Poněkud jiná situace je při privatizaci výše zmíněných nájemních bytů, kdy vlastnictví k převedenému bytu nabyvatel získává dnem doručení návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
Zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor neupravuje jen podmínky nabývání vlastnictví bytů a nebytových prostor v bytovém domě, ale také práva a povinnosti vlastníků těchto bytových domů, práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostor, jejich vzájemné vztahy, práva k pozemku zastavěnému bytovým domem, otázky správy bytových domů a problematiku nabývání vlastnictví nových bytů na základě smlouvy o výstavbě, nástavbě či vestavbě.
Byt a způsob jeho nabytí
V roce 1993 byl přijat zákon č. 182/1993 Sb. o vlastnictví bytů a nebytových prostor, který upravil privatizaci (podmínky odkupu nájemních bytů do vlastnictví nájemců) bytů. Byty se staly významným předmětem právních vztahů mezi občany na trhu s nemovitostmi. Bytem se dle § 2 odst. 1 zákona č. 182/1993 Sb. rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu trvale určeny k bydlení a mohou jako samostatné bytové jednotky sloužit k tomuto účelu. Uvedený zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor se nevztahuje jen na privatizaci bytů, ale v současnosti především i na převody vlastnického práva k bytům a nebytovým prostorám mezi fyzickými osobami. Aby byl byt způsobilý být předmětem kupní smlouvy nebo zástavní smlouvy, je nezbytné, aby byl evidován v katastru nemovitostí. Evidence v katastru nemovitostí se týká pouze bytů, které jsou předmětem vlastnických vztahů, nikoli nájemních bytů.
Pro samotné nabytí vlastnictví bytu nestačí pouhé sepsání a podepsání kupní smlouvy, nýbrž je třeba rovněž provést návrh na vklad příslušné smlouvy do katastru nemovitostí, aby byl účel smlouvy naplněn.
Co je to list vlastnictví
List vlastnictví je část tzv. „souboru popisných informací“ katastru nemovitostí, která obsahuje vybrané základní údaje o nemovitostech daného katastrálního území v katastru nemovitostí, vlastnících, právech a dalších vztazích k nemovitostem a další informace. Právní úprava je obsažena ve vyhlášce č. 79/1996 Sb. a zákoně č. 162/1995 Sb. List vlastnictví obsahuje číslo listu vlastnictví, název okresu, název obce a název katastrálního území a skládá se:
- z části „A – majetková podstata“, která obsahuje všechny nemovitosti, jež jsou předmětem práv k nemovitostem (majetkové těleso), a údaje o nich, jako jsou výměry, druhy pozemků, příslušnost k zastavěnému území obce a jiné bližší vysvětlení části A, číslo změny,
- z části „B vlastníci a jiné oprávněné osoby“, která obsahuje jména, příjmení, rodná příjmení nebo názvy vlastníků nemovitostí a jiných oprávněných osob, data narození, rodná čísla nebo identifikační čísla organizací, podíly na spoluvlastnictví, tituly nabytí podle veřejné listiny nebo jiné listiny, místo trvalého pobytu nebo sídlo, další údaje upřesňující část B, poznámky o skutečnostech souvisejících s nemovitostmi nebo s právy k nim a číslo změny,
- z části „C – zatížení“, která obsahuje věcná břemena (obsah věcného břemene, označení oprávněného z věcného břemene včetně zápisu věcného břemene v listu vlastnictví oprávněného), zástavní práva (označení zástavního věřitele), předkupní práva, pokud mají účinky věcných práv (označení oprávněného z předkupního práva), další práva, je-li dohodnuto jejich účinkování jako věcných práv a další údaje blíže vysvětlující část C a číslo změny; část C neobsahuje údaj o výši dluhu.
Z prvních dvou částí zjistíte, o jakou nemovitost se jedná a kdo je jejím vlastníkem, případně která osoba má k nemovitosti jiná práva, například právo nájmu.
Třetí část – část o zatíženích by neměl přehlédnout nikdo, kdo má zájem o koupi pozemku, domu či bytu, neboť list vlastnictví poskytuje informaci také o tom, zda není nemovitost zatížena nějakými závazky. Pokud je tato část, tedy část C listu vlastnictví, „bez zápisu“, můžete si být jisti, že k datu vydání listu vlastnictví katastrálním úřadem na nemovitosti neváznou žádná zatížení.
Důležité je sledovat i poznámky, v nichž se zapisují například nařízení konkursu na majetek vlastníka, zahájení exekučního či vyvlastňovacího řízení, případně i zpochybnění věrohodnosti údajů katastru.
Obecně platí, že všechny nemovitosti (pozemky, stavby, byty), které vlastní jedna osoba v jednom katastrálním území, by měly být uvedeny na jednom výpisu z listu vlastnictví. Jde sice o pravidlo, avšak nikoliv zákonnou povinnost. Má-li například manžel byt ve společném bezpodílovém vlastnictví s manželkou a zároveň v tomtéž katastrálním území vlastní ještě jinou nemovitost v jeho výlučném vlastnictví, evidovanou na jiném listu vlastnictví a s jiným číslem, vydávají se výpisy zvlášť. Každý list vlastnictví a výpis z něj se vždy vztahuje na tzv. majetkové těleso – budovu, byt, pozemek nebo jinou nemovitost.
V případě bytů správy katastru vydávají pouze částečný výpis z listu vlastnictví vztahující se ke konkrétní osobě a bytu. Vyhláška tento postup umožňuje a záleží na žádosti žadatele, o který výpis požádá. Pokud chce někdo nakládat jen se svým bytem, nemusí získávat informace o vlastnících ostatních bytů v domě.
Z důvodu významu listu vlastnictví není možné jej fyzicky poskytnout komukoli, lze získat pouze výpis nebo kopii listu vlastnictví. Podle § 115 zmíněné vyhlášky „Správa katastru na žádost vyhotoví výpis z listu vlastnictví i kopii listu vlastnictví, který je veřejnou listinou“. Kopie originálu a výpis z originálu jsou rovnocenné – kopie obsahuje i předchozí zápisy o nemovitosti, zatímco výpis pouze platný stav bez předchozích zápisů.
Vodní tok a podzemní voda
Podle § 120 Občanského zákoníku není stavba, vodní tok ani podzemní voda součástí pozemku, a tedy ani nehnuteľnosti. V českém právu neplatí zásada superficies solo cedit.
Superficies solo cedit
Superficies solo cedit (doslova: „Povrch ustupuje podloží“) je právní zásada, jejíž počátky najdeme již v antickém Římě, kde ji jako první vyslovil římský právník Gaius. Její podstatou je princip, že všechny stavby či jiné objekty, které se nacházejí na pozemku a jsou pevně s ním spojeny, náleží neoddělitelně k tomuto pozemku. Vlastník pozemku je tedy zároveň vlastníkem všech staveb na pozemku. Výjimkou z této zásady je právní institut práva stavby, které umožňuje legálně stavět na pozemku i nevlastníkovi.
Superficies solo cedit v České republice
Ačkoli zásada superficies solo cedit platí dodnes téměř ve všech evropských státech, na území České republiky platila pouze do roku 1950, kdy byl přijat první společný československý občanský zákoník. Tento výslovně ustanovil, že stavby nejsou součástí pozemku. Tento stav se nezměnil ani po přijetí nového občanského zákoníku v roce 1964, ačkoli ten již negaci zásady superficies solo cedit explicitně neustanovoval (zákonodárce to nepovažoval za nezbytné). Navzdory očekáváním nebylo toto ustan
