V maloobchodním sektoru, včetně nákupních center, došlo ke zvýšení poptávky. Na konci 1. pololetí 2023 představoval 35% podíl na investiční aktivitě.
/Bratislava, 22. srpna 2023/ Objem investic za 2. čtvrtletí a 1. pololetí 2023 v celé střední a východní Evropě patřil mezi nejnižší v historii. Polsko si zajistilo většinový podíl na regionálních objemech na úrovni přibližně 42 %, avšak aktivita byla celkově pomalá. Následovala Česká republika s 34% podílem, zatímco podíl Slovenska byl na úrovni 9,5 %. Bulharsko bylo jediným trhem v regionu, který zaznamenal meziroční růst, zatímco všechny ostatní trhy vykazovaly pokles objemů v rozmezí od 42 % do 87 %, uvádí Colliers ve své nejnovější zprávě „Investiční scéna v 1. pololetí 2023“.
Silviu Pop, ředitel výzkumu pro střední a východní Evropu a Rumunsko, poskytuje informace k ekonomickému pozadí této nízké úrovně investic: „Hospodářský růst v regionu CEE-6[1] začátkem roku 2023 zpomalil, přičemž tři země — Česká republika, Maďarsko a Polsko — zaznamenaly v 1. čtvrtletí 2023 záporný meziroční růst HDP, zatímco Rumunsko a Bulharsko dosáhly nejlepších výsledků, jejich ekonomiky vzrostly o více než 2 %. Slovensko zaznamenalo pozitivní růst ve výši 1 %. Před zveřejněním dat o HDP za druhé čtvrtletí, která mají být publikována v polovině srpna, lze konstatovat, že slabý trend bude pravděpodobně pokračovat, minimálně v krátkodobém horizontu, neboť situace se v řadě zemí nezlepšuje.“
Úrokové sazby a inflace
Vysoké úrokové sazby, nárůst nákladových rizik a nejisté globální hospodářské prostředí nadále negativně ovlivňují země v regionu CEE. Inflace zůstává problémem, zejména proto, že pokles růstu spotřebitelských cen v posledních měsících je způsoben zejména volatilními složkami spotřebního koše, především energií. Takzvaná „čistá inflace“, od níž jsou odděleny složky jako energie a sezónní potraviny, zaznamenává pokles.
Míra růstu objemu investic ve střední a východní Evropě
Kevin Turpin, regionální ředitel pro kapitálové trhy ve střední a východní Evropě, uvedl: „Objemy za 2. čtvrtletí a 1. pololetí 2023 v celé střední a východní Evropě patřily mezi nejnižší v historii, konkrétně 2,02 miliardy eur. To znamená, že v prvním pololetí 2023 poklesly objemy investic v CEE meziročně přibližně o 64 %. Podle předběžných výsledků je to, bohužel, v souladu s evropskými a globálními statistikami. Vzhledem k současným podmínkám, zejména ve vztahu k nákladům na dluh, je téměř nemožné předpovědět aktivitu na trhu do konce roku. Odhadujeme však, že při současném vývoji by objemy mohly dosáhnout 5,0 miliard eur nebo více.“ U Slovenska se předpokládá, že celkový objem transakcí zůstane nad hranicí 500 milionů eur.
Nedostatek dat o transakcích na trhu prodlužuje období zjišťování cen a podstatné oživení trhu bude do značné míry záviset na zlepšení inflačního a úrokového prostředí. Ačkoliv jsme zatím nezaznamenali výrazné náznaky nucených prodejů, refinancování, splatnost dluhopisů, dodržování pravidel ESG a další specifické otázky související se sektorem či zemí mohou ovlivnit holdingové strategie některých investorů.
Prime yields za 1. pololetí 2023
Vzhledem k přetrvávajícímu nedostatku důkazů na trhu je pro všechny účastníky trhu výzvou určit aktuální úroveň výnosů. To znamená, že je třeba zohlednit současné tržní podmínky, a odhad bude více založen na sentimentu. Jak bylo uvedeno v minulém čtvrtletí, tyto pohledy by měly reflektovat různé faktory ovlivňující likviditu. Patří mezi ně úrokové sazby, splatnost dluhopisů, dodržování ESG a strukturální změny na trzích nájemců či jednotlivých sektorů. „Celkové náklady na financování se v současnosti pohybují v rozmezí 5,5–6,5 %, což je způsobeno výrazně vyššími úrokovými sazbami i náklady na jiné finanční nástroje, jako jsou úrokové swapy. Kromě toho do značné míry zmizelo rozšíření na jiné investiční strategie a v některých případech začínají působit jako přesvědčivá alternativa k nemovitostem, což vytváří další tlak na cenová očekávání kupujících,“ doplňuje Turpin.
Toky ve střední a východní Evropě podle odvětví
Objem investic do kanceláří výrazně poklesl, a to jak globálně, tak ve střední a východní Evropě, kde v 1. pololetí 2023 představoval pouze 29,5 % objemu v CEE, obdobně jako sektor investic do průmyslových a skladových nemovitostí. Maloobchod se vrátil na vrchol s 35% podílem na aktivitě ke konci pololetí a zahrnoval jedinou transakci nad 100 milionů eur ve 2. čtvrtletí, jíž bylo obchodní centrum v Pardubicích v České republice.
Na rozdíl od zbytku regionu byla většina investiční aktivity na Slovensku v prvním pololetí přičítána kancelářím. Dvě z největších transakcí realizovaných ve druhém čtvrtletí se týkaly kancelářských budov v bratislavské centrální obchodní čtvrti, prodaných slovenským developerem J&T RealEstate. První transakce zahrnovala prodej kancelářské budovy Landererova 12 společnosti ZFP Investments, druhá se týkala akvizice kancelářské budovy Pribinova 19 (součást Eurovea) společností IAD Investments.
Toky ve střední a východní Evropě podle původu kupujícího
Domácí kapitál v regionu CEE-6 byl v roce 2023 doposud nejaktivnější s působivým 59% podílem na celkových regionálních objemech. Zejména český kapitál (40 %) zajistil celkově nejvyšší objemy, přičemž téměř 17 % dosáhl pouze v rámci dvou transakcí (všechny v maloobchodním sektoru). Dalších 19 % přinesl zbytek regionálního kapitálu střední a východní Evropy. Následovaly evropské (14 %), asijsko-pacifické (7 %), americké (5,4 %) a kapitál ze Středního východu (5 %).
Trendy a výhled na následující měsíce
„Stále si zachováváme velmi pozitivní dlouhodobý pohled na region střední a východní Evropy. V souvislosti s geopolitickými změnami probíhajícími ve světě, faktem, že ekonomiky střední a východní Evropy mají za sebou solidní výsledky rychlého hospodářského rozvoje a stále nabízejí jedny z nejatraktivnějších rozdílů mezi mzdami a produktivitou v západním světě, považujeme všechna potenciální střednědobá rizika za příležitosti s orientací na delší období,“ zakončuje Pop.
[1] Česká republika, Polsko, Slovensko, Maďarsko, Rumunsko a Bulharsko
