Trhy s kancelářskými nemovitostmi v šesti hlavních městech střední a východní Evropy[i] čelí výrazným změnám a výzvám. Nejnovější analýza společnosti Colliers: Vývoj kancelářských trhů v CEE, upozorňuje na rozdíly v dynamice výstavby, pronájmu, cenotvorby i růstu poptávky po udržitelných nemovitostech.
Výstavba a nabídka
Výstavba kancelářských prostor v regionu zaznamenává odlišné tempo. Sofie zažívá silný růst, zejména v segmentu budov standardu A. Naopak Praha, Varšava, Bukurešť a Budapešť vykazují utlumenou výstavbu, přičemž v Bratislavě se po silném roce 2023 realizují pouze menší butikové projekty. V Polsku je nová výstavba mimo Varšavu ojedinělá, s výjimkou mírné aktivity v Krakově. Nedostatek nové nabídky snižuje možnosti pro nájemce a zvyšuje tlak na kvalitu stávajících nemovitostí.
Udržitelnost a kvalita
Ve všech šesti metropolích se udržitelnost stává standardem. Zelené certifikáty jako LEED, BREEAM či DGNB jsou čím dál běžnější. V Bratislavě je kladen důraz na nejvyšší certifikační standardy včetně projektů s geotermálním vytápěním. Tento trend se projevuje i v renovaci starších budov a rostoucích rozdílech mezi prémiovými a staršími nemovitostmi standardu B.
Poptávka po kvalitě a flexibilitě
Nájemní aktivita v regionu se stabilizovala. Nájemci stále více preferují kvalitu, lokalitu a udržitelnost před rozhodnutími založenými na nákladech. V Bratislavě a dalších metropolích vystupuje veřejný sektor jako nový významný nájemce, přičemž v Maďarsku se stává i vlastníkem kancelářských budov. Zájem o flexibilní kancelářské prostory roste v celém regionu v souvislosti s přechodem na hybridní způsob práce. Sofie z hlediska podílu flexibilních prostor v regionu vede, zatímco v Praze dochází k expanzi pod vedením dominantního místního provozovatele.
Nájemní podmínky se vyvíjejí. V Praze se nové nájemní smlouvy často uzavírají na 7–10 let, což odráží investice do kvalitního vybavení. Varšava vykazuje podobný trend, zatímco nájemci v Bukurešti hledají větší flexibilitu nájemních smluv včetně klauzulí o výpovědi a možností úprav prostor.
Prémiové prostory získávají na hodnotě
Rozdíl mezi nájmy za nemovitosti standardu A a B se prohlubuje. V Bratislavě, Sofii i Praze dosahují novější budovy třídy A+ výrazně vyšší nájmy. Certifikované nemovitosti si účtují tzv. „zelenou prémii“, zatímco budovy bez certifikace mohou čelit snížené atraktivitě a výnosnosti za cenu odpočtu za neekologičnost. V některých městech, jako jsou Praha a Varšava, developeři nabízejí vyšší příspěvky na fit-out u nových budov, čímž zvyšují jejich konkurenční výhodu.
Obsazenost a výhled do budoucna
Praha si dlouhodobě udržuje nízkou míru neobsazenosti kolem 7–8 %. Bratislava a Budapešť vykazují dynamičtější vývoj v důsledku starších budov třídy B. Naproti tomu v Sofii a Bukurešti se po pandemii neobsazenost postupně snižuje. Do budoucna se očekává růst zájmu o kvalitní, dobře situované a ESG kompatibilní kanceláře, zatímco starší budovy mohou čelit potřebě výrazných investic nebo konverzí. Během roku se kancelářské trhy v zemích CEE-6 budou nadále přizpůsobovat měnícím se potřebám nájemců a ekonomické realitě.
[i] CEE-6: Bratislava, Budapešť, Bukurešť, Praha, Sofie a Varšava
