Krátkodobý pronájem vs. ubytování: základní vymezení
Krátkodobý pronájem realizovaný prostřednictvím platforem (Airbnb, Booking apod.) se v českém právu obvykle posuzuje jako poskytování ubytovacích služeb (tj. podnikání na základě živnostenského oprávnění), zejména pokud jsou součástí pravidelné služby „hotelového typu“ (úklid, ložní prádlo, check-in, obsluha hostů). „Holý“ pronájem bez těchto služeb představuje pronájem nemovitostí podle § 6 odst. 3 zákona o daních z příjmů (mimo živnost). Správné zařazení ovlivňuje daň z příjmů, DPH, místní povinnosti a také povinnost evidence tržeb.
Daň z příjmů: § 6 odst. 1 (ubytování) vs. § 6 odst. 3 (pronájem)
- Ubytování (podnikání): příjem osoby samostatně výdělečně činné z živnosti (§ 6 odst. 1). Možnost uplatnit skutečné výdaje nebo paušální výdaje (při splnění podmínek), povinnosti podnikatele (registrace, odvody).
- „Holý“ pronájem: příjem z pronájmu (§ 6 odst. 3) bez poskytování dalších služeb; u fyzických osob je část příjmů osvobozena (aktuálně 500 €/rok), zbytek se zdaňuje v daňovém přiznání typu B.
DPH: sazby, osvobození a registrace
Ubytovací služby od 1. 1. 2025 spadají v ČR do snížené sazby 5 % (současně došlo ke zvýšení základní sazby na 23 % a k zrušení sazby 10 %). Při dlouhodobém pronájmu nemovitostí k bydlení platí osvobození od DPH; ubytování a krátkodobé ubytování osvobozené nejsou.
Registrace k DPH: povinná při dosažení obratu 50 000 € (platí zvláštní pravidla pro okamžitou registraci při 62 500 € a několik technických lhůt). Sledujte kumulativní obrat za běžný rok; po překročení jednejte v zákonných lhůtách.
Místní daň za ubytování: co, kdo a jak
Daň za ubytování je místní daň podle zákona č. 582/2004 Sb. Zavádí ji obec prostřednictvím obecně závazné vyhlášky; provozovatel (ubytovatel) vybírá daň od hosta a odvádí ji správcům daně podle pravidel obce (sazby za přenocování, termíny, registrace ubytovatele). Oznámení vzniku povinnosti a vedení evidence ubytovaných osob bývá upraveno v obecní vyhlášce.
Povinnosti vůči policii při ubytování cizinců
Ubytovatel je povinen ověřit totožnost cizince, vést knihu ubytovaných a doručit hlášení pobytu cizince na oddělení cizinecké policie ve lhůtě (obvykle do pěti dnů), s možností elektronického podání. Povinnosti se liší podle státní příslušnosti (EU / třetí země) a mají konkrétní lhůty.
Živnostenské oprávnění a kategorie činností
- Ubytovací služby bez poskytování pohostinských činností – volná živnost (běžné „ubytování v soukromí“).
- Ubytování s poskytováním jídel/nápojů – vázaná živnost (nutná odborná způsobilost).
eKasa, hotovost a evidence tržeb
Pokud poskytujete ubytování jako službu, přijaté hotovostní tržby se zpravidla evidují v systému eKasa (ORP/VRP), pokud na vás nedopadá výjimka. Pro pronájem nemovitostí (kód 68.20) zákon výslovně uvádí, že hotovostní tržby nepodléhají povinnosti evidence v ORP/VRP; při ubytovacích službách se však jedná o jinou zdanitelnou službu, kde se povinnost běžně uplatňuje. Sledujte také limity a pravidla platby v hotovosti.
DAC7: platformy reportují vaše příjmy
Od roku 2023 digitální platformy (Airbnb, Booking apod.) reportují údaje o prodejcích/hostitelích daňovým správám EU podle směrnice DAC7 – zpravidla každý leden za uplynulý rok. Znamená to vyšší transparentnost příjmů z pronájmu/ubytování a větší důraz na řádné přiznání daně a místních poplatků.
DPH u dlouhodobého pronájmu vs. krátkodobého ubytování
- Dlouhodobý pronájem k bydlení – osvobozen od DPH; při pronájmu podnikateli lze v určitých případech zvolit zdanění (kromě nájmu bytu/domu k bydlení).
- Krátkodobé ubytování – zdanitelná služba, od roku 2025 ve sazbě 5 % (při dodržení zařazení dle zákona).
Modelový „daňový tok“ – jednu nemovitost využíváte krátkodobě
- Živnost – oznámení volné/vázané živnosti (dle rozsahu služeb).
- Daň z příjmů – evidujete tržby a náklady (nebo paušál), zdaňujete dle § 6 odst. 1.
- DPH – sledujete obrat 50 000 €; po registraci ubytování fakturujete se sazbou 5 %.
- Místní daň za ubytování – zaregistrujete se na obci, vybíráte daň od hostů a odvádíte ji v termínech vyhlášky.
- Policijní hlášení – plníte povinnosti při ubytování cizinců.
- eKasa – pokud přijímáte hotovost, evidujete tržby (pokud na vás nevztahuje výjimka).
Nejčastější omyly a rizika
- „Nejsem podnikatel, jen pronajímám na pár nocí.” Pravidelné krátkodobé ubytování je podnikání; nesprávně zvolený režim může znamenat doměření daně/DPH a pokuty.
- Ignorování místní daně za ubytování – daň vybíráte od hosta a odvádíte obci; sazbu a termíny určuje vyhláška vaší obce.
- Nesprávná sazba DPH – ubytování od roku 2025 spadá do 5 %; dlouhodobý nájem na bydlení je osvobozen.
- Nesplněné povinnosti vůči cizinecké policii – lhůty a evidence hostů jsou kontrolovány.
- „Platforma to za mě vyřeší.” DAC7 je pouze reporting; odpovědnost za přiznání daně a poplatků je na ubytovateli.
Praktické tipy na nastavení provozu
- Zařazení činnosti: definujte rozsah služeb (úklid, prádlo, check-in) a podle toho zvolte živnost a daňový režim.
- DPH a ceny: při registraci počítejte s 5 % DPH na ubytování; aktualizujte ceníky a platformy.
- Místní daň: připravte interní proces výběru a odvodu (reporty obci, evidence přenocování).
- Compliance hostů: digitalizujte knihu ubytovaných a podávání hlášení pro cizince.
- Hotovost: ověřte si, zda máte povinnost eKasa (u ubytování obvykle ano); minimalizujte hotovost a preferujte bezhotovostní platby.
Co když ten samý byt pronajímám jednou „dlouhodobě“ a jindy ubytovávám turisty?
Smíchání režimů (část roku ubytování, část roku pronájem) je možné, nicméně každý režim má odlišná pravidla DPH a jiné daňové zařazení příjmů. Při kombinaci dbejte na správnou fakturaci (5 % při ubytování vs. osvobozené u nájmu na bydlení), poměrné odpočty DPH a místní daň pouze za ubytované přenocování. Doporučuje se předem nastavit jasnou interní evidenci a periodicitu přechodu mezi režimy.
Kontrolní seznam před spuštěním krátkodobého ubytování
- Vyberte správný typ živnosti (volná/vázaná) a ohlaste provoz.
- Nastavte daň z příjmů (účtování/daňová evidence nebo paušál) podle rozsahu a nákladovosti.
- Sledujte obrat pro DPH; po registraci účtujte 5 % na ubytování.
- Zaregistrujte se k místní dani za ubytování a připravte evidenci přenocování/reporty.
- Nastavte proces hlášení cizinců (kniha ubytovaných, elektronická hlášení).
- Ověřte si povinnost eKasa při hotovostních úhradách.
- Zohledněte DAC7 – příjmy z platforem budou reportovány; mějte podklady v pořádku.
Shrnutí
Krátkodobé ubytování je v ČR zdanitelnou službou (od roku 2025 ve snížené sazbě DPH 5 %), které vyžaduje živnostenské oprávnění, daň z příjmů dle § 6 odst. 1, plnění místní daně za ubytování a policijní hlášení za cizince. „Holý“ pronájem bez služeb (dlouhodobé bydlení) je osvobozen od DPH, zdaňuje se dle § 6 odst. 3 a nepodléhá místní dani za ubytování. Rozlišení režimů, správné sazby, registrace (DPH od obratu 50 000 €) a evidence plateb jsou klíčové pro dodržování předpisů – a aby příjem z ubytování nepředstavoval daňové riziko.
