Krátkodobý pronájem ubytování: daně, DPH a místní povinnosti

Krátkodobý pronájem vs. ubytování: základní vymezení

Krátkodobý pronájem realizovaný přes platformy (Airbnb, Booking aj.) se v českém právu typicky posuzuje jako poskytování ubytovacích služeb (tj. podnikání s živnostenským oprávněním), zejména pokud jsou součástí pravidelné služby „hotelového typu“ (úklid, ložní prádlo, check-in, obsluha hostů). „Čistý“ pronájem bez těchto služeb je považován za pronájem nemovitostí podle § 6 odst. 3 zákona o daních z příjmů (mimo živnost). Správné zařazení ovlivňuje daň z příjmů, DPH, místní povinnosti i povinnost evidence tržeb.

Daň z příjmů: § 6 odst. 1 (ubytování) vs. § 6 odst. 3 (pronájem)

• Ubytování (podnikání): příjem OSVČ ze živnosti (§ 6 odst. 1). Možnost uplatnit skutečné výdaje nebo paušální výdaje (pokud jsou splněny podmínky), podnikatelské povinnosti (registrace, odvody).
• „Čistý“ pronájem: příjem z pronájmu (§ 6 odst. 3) bez poskytování dalších služeb; u FO je část příjmů osvobozena (aktuálně 500 €/rok), zbytek se zdaňuje v daňovém přiznání typu B.

DPH: sazby, osvobození a registrace

Ubytovací služby od 1. 1. 2025 patří v ČR do snížené sazby 5 % (současně došlo ke zvýšení standardní sazby na 23 % a k zrušení sazby 10 %). Při dlouhodobém pronájmu nemovitostí k bydlení platí osvobození od DPH; ubytování a krátkodobé ubytování osvobozeny nejsou.

Registrace k DPH: povinná při dosažení obratu 50 000 € (s odlišnými pravidly pro okamžitou registraci při 62 500 € a několika technickými lhůtami). Sledujte kumulativní obrat za běžný rok; po překročení postupujte v zákonných lhůtách.

Místní daň za ubytování: co, kdo a jak

Daň za ubytování je místní daň podle zákona č. 582/2004 Sb. Obec ji zavádí obecně závaznou vyhláškou; provozovatel (ubytovatel) vybírá daň od hosta a odvádí ji správci daně podle pravidel obce (sazba za přenocování, termíny, registrace ubytovatele). Oznámení vzniku povinnosti a vedení evidence ubytovaných osob je upraveno ve vyhlášce obce.

Povinnosti vůči policii při ubytování cizinců

Ubytovatel je povinen ověřit totožnost cizince, vést knihu ubytovaných a doručit hlášení pobytu cizince na oddělení cizinecké policie ve lhůtě (obvykle do pěti dnů), s možností elektronického podání. Povinnosti se liší podle státní příslušnosti (EU / třetí země) a mají specifické lhůty.

Živnostenské oprávnění a kategorie činností

• Ubytovací služby bez poskytování pohostinských činností – volná živnost (běžné „ubytování v soukromí“).
• Ubytování s poskytováním jídel/nápojů – vázaná živnost (požadována odborná způsobilost).

eKasa, hotovost a evidence tržeb

Pokud poskytujete ubytování jako službu, přijaté hotovostní tržby se zpravidla evidují v systému eKasa (ORP/VRP), pokud nepodléháte výjimce. Pro pronájem nemovitostí (kód 68.20) zákon výslovně uvádí, že hotovostní tržby nepodléhají evidenci v ORP/VRP; u ubytovacích služeb se však jedná o jinou zdanitelnou službu, kde se povinnost obvykle uplatňuje. Sledujte také limity a pravidla plateb v hotovosti.

DAC7: platformy reportují vaše příjmy

Od roku 2023 digitální platformy (Airbnb, Booking apod.) reportují údaje o prodejcích / hostitelích finančním správám EU podle směrnice DAC7 – zpravidla každý leden za uplynulý rok. Znamená to vyšší transparentnost příjmů z pronájmu/ubytování a větší důraz na řádné přiznání daně a místních poplatků.

DPH při dlouhodobém pronájmu vs. krátkodobém ubytování

• Dlouhodobý pronájem k bydlení – osvobozen od DPH; při pronájmu podnikateli lze v určitých případech zvolit zdanění (kromě nájmu bytu/domu k bydlení).
• Krátkodobé ubytování – zdanitelná služba, od roku 2025 v sazbě 5 % (pokud je dodrženo zařazení podle zákona).

Modelový „daňový tok“ – jednu nemovitost využíváte krátkodobě

1. Živnost – ohlášení volné/vázané živnosti (dle rozsahu služeb).
2. Daň z příjmů – evidujete tržby a náklady (nebo paušál), zdaňujete podle § 6 odst. 1.
3. DPH – sledujete obrat 50 000 €; po registraci ubytování fakturujete s 5 % sazbou.
4. Místní daň za ubytování – zaregistrujete se u obce, vybíráte daň od hostů a odvádíte ji v termínech dle vyhlášky.
5. Policní hlášení – plníte povinnosti při ubytování cizinců.
6. eKasa – pokud přijímáte hotovost, evidujete tržby (pokud na vás nevztahuje výjimka).

Nejčastější omyly a rizika

• „Nejsem podnikatel, jen pronajímám na pár nocí.“ Pravidelné krátkodobé ubytování je podnikání; nesprávný režim může znamenat doměření daně/DPH a pokuty.
• Ignorování místní daně za ubytování – daň vybíráte od hosta a odvádíte obci; sazbu a termíny stanovuje obecní vyhláška.
• Špatná sazba DPH – ubytování od 2025 spadá do 5 %; dlouhodobý nájem k bydlení je osvobozen.
• Nesplněné povinnosti vůči cizinecké policii – lhůty a evidence hostů jsou kontrolovány.
• „Platforma to za mě vyřeší.“ DAC7 je pouze reporting; zodpovědnost za přiznání daně a poplatků je na ubytovateli.

Praktické tipy na nastavení provozu

• Zařazení činnosti: definujte rozsah služeb (úklid, prádlo, check-in) a podle toho zvolte živnost a daňový režim.
• DPH a ceny: při registraci počítejte s 5 % DPH na ubytování; aktualizujte ceníky a platformy.
• Místní daň: připravte interní proces výběru a odvodu (reporting obci, evidence přenocování).
• Compliance hostů: digitalizujte knihu ubytovaných a podávání hlášení pro cizince.
• Hotovost: ověřte si, zda máte povinnost eKasa (u ubytování obvykle ano); minimalizujte hotovostní platby a preferujte bezhotovostní.

Co když stejný byt pronajímám „dlouhodobě“ a jindy ubytuji turisty?

Smíchání režimů (část roku ubytování, část roku pronájem) je možné, ale každý režim má odlišná DPH pravidla a jiné daňové zařazení příjmů. Při kombinaci sledujte správnou fakturaci (5 % u ubytování vs. osvobozený nájem na bydlení), poměrné odpočty DPH a místní daň pouze za ubytovaná přenocování. Doporučuje se předem nastavit jasnou interní evidenci a periodicitu přechodu mezi režimy.

Kontrolní seznam před spuštěním krátkodobého ubytování

1. Vyberte správný typ živnosti (volná/vázaná) a ohlaste provoz.
2. Nastavte daň z příjmů (účetnictví/daňová evidence nebo paušál) podle rozsahu a nákladovosti.
3. Sledujte obrat pro DPH; po registraci účtujte 5 % na ubytování.
4. Zaregistrujte se k místní dani za ubytování a připravte evidenci přenocování/reporty.
5. Nastavte proces hlášení cizinců (kniha ubytovaných, elektronická hlášení).
6. Ověřte povinnost eKasa při hotovostních platbách.
7. Zohledněte DAC7 – příjmy z platforem budou reportovány; mějte podklady v pořádku.

Shrnutí

Krátkodobé ubytování je v ČR zdanitelnou službou (od 2025 v sazbě DPH 5 %), která vyžaduje živnostenské oprávnění, daň z příjmů podle § 6 odst. 1, plnění místní daně za ubytování a policní hlášení za cizince. „Čistý“ pronájem bez služeb (dlouhodobé bydlení) je osvobozen od DPH, zdaňuje se jako § 6 odst. 3 a nepodléhá místní dani za ubytování. Rozlišení režimů, správné sazby, registrace (DPH od 50 000 € obratu) a evidence plateb jsou klíčem ke compliance – a k tomu, aby příjem z ubytování nepředstavoval daňové riziko.