Přehled daňových povinností vyplývajících z pronájmu nemovitostí po novém

Od roku 2013 již není možné uplatnit paušální výdaje při pronájmu nemovitostí ve výši 40 %. Poradenská společnost Accace, která na Slovensku působí v oblasti zpracování účetnictví, mezd a daňového poradenství, přináší přehled daňových povinností vyplývajících z pronájmu nemovitostí, které jsou účinné od ledna 2013. Součástí jsou i příklady z praxe.

Nově je možné uplatnit daňové výdaje pouze formou tzv. prokazatelných výdajů a to na základě vedeného účetnictví nebo daňové evidence v souladu s §6 odst. 11 Zákona o dani z příjmů (ZDP).

„Zmíněná změna se dotkla především těch poplatníků, kteří doposud pronajímali hlavně pozemky, které nejsou odepisovaným majetkem a u kterých obvykle výše paušálních daňových výdajů ve výši 40 % příjmů z jejich pronájmu výrazně převyšovala částku prokazatelných výdajů vynaložených v souvislosti s těmito příjmy,“ uvedl Peter Pašek, Head of Advisory společnosti Accace.

Stejně má zmíněná změna významný dopad také na pronajímatele ostatních „daňově odepisovaných“ nemovitostí, které tito pronajímatelé nechtěli mít zařazené v obchodním majetku a daňově je odepisovat. Pokud si tito poplatníci své výdaje z takového pronájmu uplatňovali do konce roku 2012 formou paušálních výdajů, měli právo na osvobození příjmů v případě jejich prodeje od daně v souladu s §9 odst. 1 ZDP.

Pozemky jsou majetkem vyloučeným z odpisování, a proto v jejich případě není možné uplatnit daňové odpisy tak, jako je tomu u budov nebo jejich částí. Mimo jiné v souladu se Zákonem o místních daních je možné považovat za daňové poplatníky daně z pozemků (v případě nájemního vztahu trvajícího nejméně 5 let) nájemce pozemků, pokud jsou zapsáni v katastru nemovitostí, nikoli pronajímatele.

„Možnost uplatnění paušálních výdajů při pronájmu pozemků je vnímána jako určitá forma ‚bonusu‘, který pronajímatelé získávají od státu z důvodu, že jejich prokazatelné výdaje na příjem z pronájmu pozemků zdaleka nedosahují částky 40 % ze zdanitelných příjmů,“ doplnil Peter Pašek.

Daňové výdaje, které si může pronajímatel uplatnit

Rozsah možnosti uplatňování daňových výdajů při jejich prokazování v reálné výši se nezměnil. Obecně lze za daňové výdaje v případě pronájmu nemovitostí považovat daňové odpisy budovy nebo její části, úroky z hypotečních úvěrů na pořízení nemovitostí, náklady na energie, plyn, vodu, správu nemovitosti, daň z nemovitostí, opravy nemovitosti a další.

Přidání pronájmu jako předmětu činnosti OSVČ nestačí

Přidání pronájmu jako nového předmětu podnikání není dostačující. Samotný pronájem nemovitostí fyzickou osobou nelze považovat za příjem ze živnosti. V souladu s §4 odst. 1 Živnostenského zákona se pronájem nemovitostí, bytových a nebytových prostor považuje za živnost pouze tehdy, pokud jsou kromě pronájmu poskytovány i jiné služby spojené s pronájmem. U fyzické osoby, která pouze pronajímá nemovitosti a neposkytuje žádné doplňkové služby, nelze daný příjem považovat za příjem ze živnosti, a proto od roku 2013 zůstává zachována možnost uplatnění paušálních výdajů s limitem 420 EUR za každý měsíc výkonu činnosti.

Příjem z pronájmu nemovitosti nepodléhá odvodům

V souladu s aktuálním zněním Zákona o zdravotním pojištění a Zákona o sociálním pojištění se příjem z pronájmu nemovitosti nepovažuje za zárobkovou činnost, která by podléhala odvodům na zdravotní a sociální pojištění.